文 |《财经国家周刊》 丹华

      4月28日晚，天津市住建委发布《关于限价商品住房申请和销售有关事项的通知（征求意见稿）》（下称《通知》），明确自2022年7月1日起，全市停止受理限价商品住房资格申请；自2022年10月1日起，全市停止限价商品住房销售。

取消限价商品房销售，天津在全国范围内开了个头，背后释放了怎样的信号？

拟取消限价商品房销售

       《通知》提出，按照国务院关于完善住房保障体系的要求，结合天津市限价商品住房申请和销售情况，天津市住建委起草了《关于限价商品住房申请和销售有关事项的通知》，拟在给予一定过渡期后，停止限价商品住房相关政策。

       所谓限价商品住房，指的是通过“限套型、限房价、竞地价、竞房价”等办法，以公开出让方式确定开发建设单位而建设的普通商品住房。

       按照此前政策，天津规定限价商品住房的销售价格实行政府指导价管理，原则上比测定价格之前3个月内，周边或同地区普通商品住房价格要低20%左右。而购买人需满足持有本市非农业户籍、家庭年收入符合规定、单人申请的应无私产住房且未承租公有住房等多项条件。

        具体到买卖环节，限价商品住房购买人需交纳契税满5年后方可上市转让，且应转让给符合限价商品住房购买条件的家庭，或者由政府指定的公司回购。

      “《通知》提到的天津将逐渐退出限价商品房的申请和销售工作，即调整了2017年发布的《市国土房管局关于印发规范限价商品住房管理有关意见的通知》。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经国家周刊》记者表示，这一举措值得行业关注。

      据了解，从2021年开始，天津就有部分限价房项目转为商品房销售，而这次的调整，是天津在这方面的进一步推进和完善。

▲图/IC photo

与天津房地产市场现状关系较大

      多位业内专家对本刊表示，应该从房住不炒和地方完善房地产政策角度来看天津住房政策的改变，这和近年来整体楼市行情的变化也有较大关系。

      随着这两年房产市场的降温，目前普通商品住宅的价格都已经处于低位，一些限价商品房的限价优势也不明显，受青睐的程度有所降低，认购时往往出现“无人问津”的情况。

      再加上此类限价商品房未来的转让或出售也受到限制，类似5年内不能随便转让，客观上使得限价商品房的优势进一步降低。

       值得一提的是，受新冠肺炎疫情及当地供求关系的影响，天津楼市近两年也较为低迷。

       CRIC数据显示，天津商品住宅去化速度明显变慢，尤其去年四季度以来，商品住宅月均成交量仅有80万平方米，而去年二、三季度月均成交量高达120万平方米，对比之下，月均成交量降幅高达33%。

       客观结果是，天津的商品住宅去化周期在大幅拉长。2022年3月底，天津商品住宅去化周期已经达到28个月，较去年同期增加了68%，尤其是武清等远郊区域，住房库存量居高不下，去化非常艰难。

      楼市的现状也会对土拍市场产生影响。4月25日，天津公共资源交易中心发布2022年第一批次集中供地挂牌成交结果，共计挂牌成交6宗地块，总成交额43.476亿元。

      其中，5宗涉宅地块成交，总金额达37.75亿元。但实际上，3月25日，天津一共挂出了30宗地块，其中有15宗均提前停牌。

      克而瑞研究中心统计显示，天津挂牌的29宗涉宅用地，余下的14宗地仅5宗成交，合计流拍率为83%。其中，仅滨海新区大港1宗地块触顶摇号成交，其余均底价成交，整体溢价率为0.6%，市场热度延续历史低位。

      “稳楼市、稳预期是长期举措，政策的调整属正常动作。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，不排除天津后续可能还会有其他保障性的政策出台。

     “就目前看，类似情况还是少数，可能局限于天津等城市，这与此类城市楼市相对偏弱、不景气等因素有关。”严跃进说，其他城市是否也遇到此类问题，是否会跟进还有待观察。